«Está para entrar a vivir» y «hay que darle una manita de pintura» son las dos frases más caras del mercado inmobiliario. Entre una y otra caben cuarenta mil euros. Quien compra un piso antiguo pensando en arreglarlo suele hacer bien las cuentas del precio y mal las de la obra, y descubre el desfase cuando ya no hay marcha atrás. La norma que repite Estate Barcelona a quien se plantea esta operación cabe en una línea: el presupuesto de reforma se pide antes de firmar las arras, nunca después.
La cuenta que decide la compra
Comprar para reformar solo tiene sentido si precio más obra queda por debajo de lo que cuesta el equivalente ya reformado en la misma calle, y con margen suficiente para pagar los meses de espera.
El peso de la obra depende mucho de dónde se compre. En Córdoba capital el metro cuadrado rondó los 1.557 € entre junio de 2025 y mayo de 2026, muy por debajo de los 2.924 € de media nacional de agosto. Con esos precios, una reforma de 54.000 € sobre un piso de 90 metros representa casi el 40 % de lo que costó la vivienda. En Marbella, con el metro cuadrado en 5.767 €, ese mismo piso vale 519.000 € y la obra se queda en el 10 % del total. Cuanto más barato el metro, más manda la obra en la cuenta final.
Cuánto cuesta hoy una reforma integral
En 2026 una reforma integral de vivienda se mueve entre 450 y 900 €/m² según el estado de partida, el alcance y las calidades. Sobre un piso de 90 metros:
En el extremo bajo entran suelos, pintura, carpintería y baños con materiales de gama media, sin tocar instalaciones. En el alto, fontanería y electricidad nuevas, redistribución, climatización y cocina de calidad. Cuarenta mil euros de diferencia entre un extremo y otro: por eso «reforma integral» no significa nada hasta que alguien detalla las partidas.
Lo que dispara el presupuesto
- Instalaciones. Un edificio anterior a los ochenta suele necesitar electricidad y fontanería completas, con boletín nuevo. Son diez o quince mil euros que no se ven en las fotos.
- Estructura. Tirar un tabique de carga exige proyecto de arquitecto, cálculo y refuerzo. Lo que en una servilleta parecía abrir la cocina al salón se convierte en una partida de cinco cifras.
- Humedades. Si vienen de cubierta o fachada, el problema es del edificio y la solución pasa por la comunidad. Puedes reformar el piso entero y tener la mancha otra vez en dos inviernos.
- Amianto. En bajantes y cubiertas de edificios anteriores a 2002 aparece con frecuencia, y su retirada solo puede hacerla una empresa autorizada.
El IVA del 10 % tiene tres condiciones
Las obras de renovación en vivienda tributan al 10 % en lugar del 21 %, pero solo si se cumplen tres cosas a la vez: que quien encarga la obra sea un particular y destine el inmueble a uso particular, que la construcción o rehabilitación terminara al menos dos años antes, y que los materiales aportados por quien ejecuta la obra no superen el 40 % de la base imponible.
El tercer punto es el que se incumple sin darse cuenta. Si el contratista suministra cocina, sanitarios y pavimentos caros, la factura puede irse al 21 %. Sobre una obra de 54.000 €, la diferencia entre un tipo y otro son 5.940 €. Aclara quién compra qué antes de aceptar el presupuesto, y pide que la factura separe materiales y mano de obra.
Licencias: no todas las obras son iguales
Cambiar acabados sin tocar instalaciones ni distribución suele resolverse con una declaración responsable. Redistribuir, mover fontanería o abrir huecos ya pide licencia de obra menor con documentación técnica. Tocar estructura, fachada o uso es obra mayor: proyecto visado, dirección facultativa y una tramitación que en municipios pequeños es rápida y en ciudades grandes se alarga meses.
Empezar sin permiso puede acabar en paralización y sanción, y complica la venta futura: lo que no está legalizado aparece en cuanto alguien compara la nota simple con el Catastro. Y si tocas elementos comunes —bajantes, fachada, ventanas en edificios protegidos— hace falta además el acuerdo de la comunidad.
Los plazos que nadie suma
Una reforma integral de 90 metros son de tres a cinco meses de obra si no hay sorpresas. Añade de cuatro a ocho semanas de proyecto y permisos por delante, y unas semanas de imprevistos al final. Medio año largo desde la escritura hasta la mudanza.
Si durante ese tiempo pagas alquiler y cuota de hipoteca a la vez, eso es una partida más del presupuesto. Seis meses de doble gasto a 800 € son 4.800 € que no figuran en ningún presupuesto de obra.
Un ejemplo con dos pisos de la misma calle
Noventa metros, mismo edificio, uno a reformar y otro ya arreglado. Con el ITP general del 7 % de Andalucía:
Con una obra de 600 €/m², comprar reformado sale más barato y además se entra a vivir en un mes. La operación cambia de signo si la reforma se queda en 450 €/m²: entonces el total baja a 168.900 € y la diferencia juega a favor. Todo depende de una cifra que solo conoces cuando un contratista visita el piso.
Conviene mirar también los tipos reducidos. En Andalucía el ITP baja al 3,5 % para menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad, dentro de los límites de valor que fija la norma. Esos tres puntos y medio cambian la cuenta mucho más que regatear el precio.
Lo que se comprueba antes de las arras
- Visita con un aparejador o un contratista. Dos horas de informe cuestan unos cientos de euros y evitan el error caro.
- Pide las actas de las últimas juntas y el estado de la ITE del edificio. Una derrama aprobada llega igual.
- Consigue dos o tres presupuestos cerrados por escrito, con partidas, calidades y plazos.
- Reserva un 15 o 20 % del presupuesto para imprevistos. En pisos antiguos se gasta casi siempre.
La reforma que sale a cuenta no es la más barata, sino la que estaba presupuestada antes de firmar. Las otras se pagan igual, solo que con la sorpresa incluida.